近日，國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資規(guī)〔2019〕515號），正式拉開了房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)的大幕。業(yè)界最關(guān)心的是，文件如何落地？項目如何實操？本文結(jié)合“有機(jī)式”全過程工程咨詢理論，以兩個房屋建筑項目的全過程咨詢（管理）為實操樣本，進(jìn)行了比較案例研究，以供同行和業(yè)主單位參考。

樣本項目簡介

項目一：碎片化咨詢服務(wù)

某二線城市經(jīng)濟(jì)適用房（保障房）項目，項目業(yè)主為該市保障房建設(shè)管理部門。

項目概況為：普通裝修、直接入住、地上11層、無地下室、共5棟樓、建筑面積70343m2、部分一層為商鋪、層高2.9m、檐口高度35.5m、鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)、灰土擠密樁。

項目二：全過程咨詢服務(wù)

同一城市的另一個商品住宅小區(qū)項目，項目業(yè)主為某大型開發(fā)商的城市公司。與以上建設(shè)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)基本相同，也是普通裝修直接入住、地上11層、無地下室、共7棟樓、建筑面積57763m2、部分一層為商鋪、層高2.9m、檐口高度35.8m、鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)、灰土擠密樁。

工程范圍、內(nèi)容及裝修標(biāo)準(zhǔn)

本研究系同口徑比較，兩個項目的工程范圍、內(nèi)容、裝修標(biāo)準(zhǔn)基本相同。本研究報告對其口徑不一致處，均作了調(diào)整。工程范圍包括散水以內(nèi)的土建、裝飾、給排水、采暖、強(qiáng)電、弱電、消防、預(yù)埋套管、電梯等圖紙范圍內(nèi)所有內(nèi)容。

兩個項目的交房標(biāo)準(zhǔn)基本相同：公共部分、戶內(nèi)客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面均為陶瓷地磚，臥室為木地板；廚房、衛(wèi)生間、陽臺墻面為釉面磚，頂棚為埃特板吊頂，其余墻面均為乳膠漆墻面；門窗為塑鋼門窗（80系列）；外墻為8mm厚聚合物水泥砂漿貼外墻面磚；飄窗窗臺石材，廚衛(wèi)間、陽臺潔具、燈具、廚柜、吊柜、浴簾浴桿、晾衣架等均安裝到位；水、暖、電設(shè)施為市場中端品牌；電梯為三菱品牌。

案例比較

咨詢內(nèi)容與服務(wù)模式比較

項目一、二咨詢內(nèi)容與服務(wù)模式比較，詳見表1。

綜合結(jié)果比較

項目一、二綜合結(jié)果比較，詳見表2。

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較

按平方米同口徑比較，項目二比項目一的竣工結(jié)算造價，降低約26.04%。詳細(xì)比對情況如下：

項目一：碎片化咨詢服務(wù)，詳見表3?？⒐そY(jié)算價為12946.28萬元，單方造價為1840.45元/m2，施工單位項目毛利潤約14%。其中，變更簽證2770.44萬元，占結(jié)算價的21.4%。

項目二：全過程咨詢服務(wù)，詳見表4。竣工結(jié)算價為7863.07萬元，單方造價1361.26元/m2，施工單位項目毛利潤約10%。其中，變更簽證僅481.19萬元，占結(jié)算價的6.12%。

“有機(jī)式”全過程工程咨詢的理論框架

“有機(jī)式”理論的建立背景

碎片化咨詢體系下，由于交付成果即“圖、材、量、價、模”等的分體，以及“國家定額價+最高投標(biāo)限價”的存在，各種咨詢文件之間存在大量的錯、漏、碰、缺，導(dǎo)致業(yè)主項目成本加大。碎片化模式下，工程信息不能有效貫通，各種專業(yè)咨詢服務(wù)被割裂，與業(yè)主目標(biāo)難以形成合力，致使各責(zé)任主體方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任“漏”到業(yè)主身上，導(dǎo)致業(yè)主方項目管理離散化，各干系方關(guān)系混亂，項目質(zhì)量、成本、工期等目標(biāo)偏離預(yù)期。過去很長一段時間以來，項目管理、代建制無法解決這一問題，“1+N疊加式”全過程工程咨詢同樣不能從本質(zhì)上消除這些弊端。當(dāng)前，隨著“一帶一路”、建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)，對工程咨詢業(yè)提出了市場化、國際化需求，國際化的全過程工程咨詢呼之欲出。

“有機(jī)式”理論的基本框架

“有機(jī)式”全過程工程咨詢體系下，項目業(yè)主委托咨詢方（或工程顧問公司）編制精細(xì)化、復(fù)合型的工程定義文件，通過“先定義、后資審、最低評標(biāo)價中標(biāo)”的招采主線，將“圖、材、量、價、模”有機(jī)貫穿，減少錯、漏、碰、缺，通過建立價格競爭機(jī)制，降低工程總造價，理順招標(biāo)、造價、合同關(guān)系，明晰各干系方權(quán)責(zé)，增進(jìn)多方信任，促使施工承包商自發(fā)地承擔(dān)起施工交付責(zé)任，工程顧問方承擔(dān)起工程咨詢管理顧問的責(zé)任，三者形成“鐵三角”的關(guān)系，共同實現(xiàn)“質(zhì)量優(yōu)、成本省、工期短、效率高”的項目目標(biāo)。“有機(jī)式”理論強(qiáng)調(diào)，只有實行《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的“經(jīng)評審的最低價中標(biāo)”競價機(jī)制，才能倒逼工程定義文件做到精細(xì)化、復(fù)合型，即各種文件之間形成“有機(jī)式”的內(nèi)在聯(lián)系。同時，倒逼招標(biāo)工程量清單以“市場化清單”代替“定額化清單”，用企業(yè)自主報價代替按國家定額報價，實現(xiàn)由競爭決定造價。

“有機(jī)式”全過程工程咨詢，是咨詢方為建設(shè)業(yè)主提供的一種“置業(yè)顧問”式服務(wù)。其中，設(shè)計是主導(dǎo)，策劃是先行，造價是靈魂，重點是工程定義文件，難點是設(shè)計過程的造價控制及造價市場化，焦點是施工招投標(biāo)，落地點是招標(biāo)文件和施工合同。以設(shè)計為主導(dǎo)，未必是以設(shè)計院為主導(dǎo)。但設(shè)計院處在項目前期階段，最先掌握業(yè)主的意圖，有多少錢，哪個方面愿意多花錢，如何少花錢、巧花錢，有天然的本位優(yōu)勢。事實上，“設(shè)計”是一個事件或過程，哪一家專業(yè)咨詢方的知識、能力，更能滿足業(yè)主需求，才可能成為全過程工程咨詢的牽頭方。

上述工程定義文件，是對業(yè)主意圖和需求的全面描述，是全過程工程咨詢服務(wù)的主要交付成果，包括設(shè)計圖紙、產(chǎn)品說明書、工程量清單、招標(biāo)文件等，由咨詢方編制，如圖1所示。工程定義文件精細(xì)化有3個標(biāo)準(zhǔn)：公道、完整、清晰。實現(xiàn)“精細(xì)化”的方法主要包括：綜合尋優(yōu)、投資分解、圖量材價模復(fù)合優(yōu)化、材料咨詢、BIM等技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段。圖、量、材、價、模，是指設(shè)計圖紙、工程量清單、材料說明書、投資預(yù)算控制價（類似碎片化的最高投標(biāo)限價，但不公開）、BIM模型。

“有機(jī)式”理論的幾個要點

“有機(jī)式”全過程工程咨詢理論落實“先定義、后資審、最低評標(biāo)價中標(biāo)”的具體機(jī)制為：真招標(biāo)、詳定義、早發(fā)布、嚴(yán)資審、慎封樣、強(qiáng)擔(dān)保、細(xì)評標(biāo)、最低評標(biāo)價中標(biāo)。

其中，承包商資格預(yù)審的原則為：熟悉、可靠、積極；承包商投標(biāo)報價的“兩難”心理為：高怕不中、低怕賠錢。

需要指出的是，“有機(jī)式”理論主張最低評標(biāo)價中標(biāo)，為什么不會惡性低價搶標(biāo)呢？這是因為投標(biāo)前有詳定義、資審及封樣，評標(biāo)時有細(xì)評標(biāo)，施工過程有履約擔(dān)保，竣工后有誠信評價。因此，施工方不會去惡性低價搶標(biāo)，這是“有機(jī)式”全過程工程咨詢體系順利實施的關(guān)鍵。

國際上，建筑師與律師、醫(yī)師、會計師并稱為四大獨立職業(yè)人士。國際建筑師職業(yè)制度，在國內(nèi)被習(xí)慣稱為建筑師負(fù)責(zé)制，也就是房建領(lǐng)域的全過程工程咨詢。這里的建筑師是廣義上的，包括建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、設(shè)備工程師、造價工程師等，也屬于咨詢工程師的范疇。

“有機(jī)式”全過程工程咨詢的服務(wù)內(nèi)容

咨詢方與業(yè)主方的關(guān)系

項目二中，工程顧問公司接受業(yè)主方委托，依照“有機(jī)式”全過程工程咨詢理論，為其提供全過程咨詢（管理）服務(wù)。咨詢方雖然與業(yè)主方是委托—被委托的關(guān)系，但由于工程咨詢方通常兼具獨立性、專業(yè)性和準(zhǔn)司法性，因此它不是普通的“乙方”，而是顧問方。這種工程顧問服務(wù)，不是代替業(yè)主方進(jìn)行項目管理，而是為業(yè)主提供專業(yè)、系統(tǒng)的顧問服務(wù)，幫助業(yè)主方提升項目管理能力，共同實現(xiàn)業(yè)主項目目標(biāo)。

引進(jìn)工程顧問公司的“有機(jī)式”服務(wù)后，項目二的工程施工內(nèi)容全部承包給了一家施工承包商，咨詢方受業(yè)主方委托，對承包商實行合同管理、施工監(jiān)造。由此，業(yè)主方、咨詢方、承包商形成了“鐵三角”的關(guān)系。其中，咨詢方與業(yè)主方職責(zé)分明、互為支撐、工作界面清、目標(biāo)一致。咨詢方負(fù)責(zé)“出主意”，恪守本位，不代替業(yè)主方職責(zé)，不僭越?jīng)Q策，業(yè)主方給予咨詢方有限信任，甚至在某些方面授予其行使否決權(quán)。這種顧問關(guān)系具有私人屬性、不宜招標(biāo)。初次，可通過競爭性磋商確定，宜長期雇傭，雙方類似古代的“雇主—師爺”關(guān)系。顯然，這種管理模式完全不同于監(jiān)理、項目管理、代建制。

這種模式下，工程顧問公司應(yīng)向業(yè)主方提供職業(yè)責(zé)任保險。與國際模式一致，保險公司將向業(yè)主授予工程顧問公司更多的信任和權(quán)力，提供信譽(yù)評估和保證。

咨詢方的服務(wù)內(nèi)容

工程顧問公司需擁有具備高度職業(yè)道德的“五懂”型咨詢工程師團(tuán)隊，建立清晰、實用的全過程項目管理系統(tǒng)及平臺。根據(jù)“有機(jī)式”理論體系，工程顧問公司提供的咨詢服務(wù)內(nèi)容可分為標(biāo)前顧問、標(biāo)后顧問兩個階段，如圖2所示。

標(biāo)前顧問

（1）策劃可研：完成項目策劃、可研論證等項目前期手續(xù)。

（2）承擔(dān)設(shè)計（或指導(dǎo)設(shè)計）：工程顧問公司可直接承擔(dān)設(shè)計業(yè)務(wù)，或指導(dǎo)業(yè)主另行確定的設(shè)計公司的設(shè)計文件達(dá)到“有機(jī)式”理論的要求。

（3）編制《材料說明書》：根據(jù)《建筑法》第五十七條，設(shè)計師不能在圖紙中指定單一品牌產(chǎn)品。但是，可在《材料說明書》中為業(yè)主方推薦三個同檔次品牌，作為承包商投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。

（4）編制《招標(biāo)工程量清單》：目前可依據(jù)現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范(GB50500-2013)》、?。ㄊ校┯媰r規(guī)則消耗量定額等，也可執(zhí)行港式清單或其他清單模式。根據(jù)市場價編制投資控制價（標(biāo)底），但不公布。

（5）編制《施工招標(biāo)文件》：包含《招標(biāo)用施工組織設(shè)計》。

（6）BIM顧問：指導(dǎo)設(shè)計文件符合有機(jī)式全過程咨詢要求，對“圖、材、量、價”文件進(jìn)行BIM化、實用化復(fù)合建模。

（7）編制《業(yè)主方工程項目管理方案》：包含《施工臨建設(shè)計》。

（8）編制工程定義文件：對上述各種定義文件進(jìn)行復(fù)合會審，形成基于BIM的復(fù)合型《工程定義文件》（附招標(biāo)封樣），準(zhǔn)備發(fā)標(biāo)。發(fā)包前編制這些復(fù)雜的工程定義文件，需要一定的時間，但磨刀不誤砍柴工。

（9）招標(biāo)顧問：為業(yè)主方提供包括公告、資審、發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等全部招標(biāo)活動的咨詢顧問服務(wù)，這種顧問不同于傳統(tǒng)的招標(biāo)代理。

標(biāo)后顧問

（1）合同管理及過程造價管控：合同管理，包括全過程造價管控、工程款撥付審核、設(shè)計變更審核、決算核對等與合同有關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理。

（2）工程監(jiān)理：包括現(xiàn)場質(zhì)量、安全、環(huán)境、文明工地、進(jìn)度等管理，也稱作監(jiān)造管理或設(shè)計監(jiān)理。

（3）配合、參與項目后評估。

需要說明的是，項目手續(xù)、土地、環(huán)境等協(xié)調(diào)管理工作靈活多變，外部性較強(qiáng)，宜歸入業(yè)主方項目管理職能，由業(yè)主方負(fù)責(zé)，工程顧問公司可以協(xié)助。

項目二成果的形成機(jī)制

先定義

（1）做好詳定義：項目立項后，建設(shè)業(yè)主決定實施全面預(yù)算管理，實行真招標(biāo)及真正的施工總承包，即希望借助工程顧問，選擇價格低、工期短、質(zhì)量承諾優(yōu)、履約能力強(qiáng)的承包商，減少平行分包和工程肢解。具體做法是：拿到施工圖后、招標(biāo)前，投入大量精力、人力，采用價值分配、復(fù)合會審等技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，編制精細(xì)化、復(fù)合式的工程定義文件，耗時四個月。評估總結(jié)發(fā)現(xiàn)：這個時間投入是十分必要的，為縮短工期、減少變更、讓承包商專注工程質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。

（2）解決“材差”問題：為了杜絕暫定價及認(rèn)質(zhì)認(rèn)價，材料說明書及招標(biāo)文件規(guī)定，A類材料設(shè)備由開發(fā)商在標(biāo)前實行集團(tuán)采購，如木地板、地磚、內(nèi)外墻瓷片等，然后實行甲指；B類材料明確規(guī)格型號及三個同檔次品牌，承包商在此基礎(chǔ)上自主報價，如電纜、電線、開關(guān)、燈具、閥門、衛(wèi)生潔具、門窗等；C類材料完全自主報價，如鋼材、混凝土、防水材料、保溫材料、地材等。甲方指定品牌范圍材料，發(fā)包方提前做好材料封樣，材料進(jìn)場時嚴(yán)格按樣驗收。

（3）解決“量差”問題：投標(biāo)交易階段，3個投標(biāo)企業(yè)各自計算工程量，與發(fā)包方公開核對，共同確定一個公認(rèn)的清單工程量，作為各投標(biāo)人報價的依據(jù)，結(jié)算時只計算變更工程量。

（4）該工程散水范圍之內(nèi)，從挖土至精裝修交工的全部工程內(nèi)容，業(yè)主方除部分甲方指定材料設(shè)備外，再無其他任何平行分包等肢解行為，是真正的施工總承包。

（5）保證工程款支付：該項目無預(yù)付款，不墊資，按月進(jìn)度90%付款，免除施工方對資金的后顧之憂。

后資審

提前3個月公開發(fā)布報名信息，做到早發(fā)布。招標(biāo)方甚至親自約訪當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的承包商，說明本模式的優(yōu)勢和具體做法、懇請合作。按照“熟悉、可靠、實力”的原則，通過反復(fù)溝通，多次淘汰，選擇三家真正理解業(yè)主方項目管理模式、愿意進(jìn)行競爭性報價的施工總承包企業(yè)。從報價結(jié)果看，中標(biāo)的最低價比另外兩家低約2%—3%，價格競爭較為激烈，中標(biāo)價對發(fā)包方較為理想，施工方的最終毛利率僅為10%，也證實了這一點。

最低評標(biāo)價中標(biāo)

在詳定義、嚴(yán)資審、慎封樣的基礎(chǔ)上，該項目評標(biāo)時間達(dá)10天，做到了細(xì)評標(biāo)。通過反復(fù)的清標(biāo)、詢標(biāo)、承諾，保證投標(biāo)報價口徑統(tǒng)一，評標(biāo)過程公平、公正，排除了圍標(biāo)的可能性，剔除了可能存在的不平衡報價。施工過程雖然沒有履約擔(dān)保，但甲乙雙方均自覺嚴(yán)格履約，整個施工過程未出現(xiàn)任何失信行為。未中標(biāo)單位對評定標(biāo)結(jié)果也十分認(rèn)可。

效率高

新型管理模式下，業(yè)主方抓住詳定義這一關(guān)鍵，將全部材料設(shè)備及專業(yè)工程通過招標(biāo)機(jī)制承包給施工方，自己只負(fù)責(zé)按樣品驗收，堵住了材差、量差、定額子目不平衡利潤、惡意索賠、惡意變更的“后門”，打開了管理費、利潤的“前門”，從機(jī)制上杜絕了材料或?qū)I(yè)工程尋租行為的發(fā)生，各級管理人員也能廉潔奉公，項目各干系方均決策快、效率高。各方誠信履約、自律自愛，基本杜絕了拉關(guān)系、人情材料等現(xiàn)象，工地文化和諧健康、文明有序。

業(yè)主方管理能力提升

傳統(tǒng)管理模式下，建設(shè)業(yè)主既是投資方，也是建造商。甲方與乙方、設(shè)計與施工、專業(yè)承包與總包，總是混為一談、責(zé)任不清，業(yè)主方管理部門自然成了“消防隊”，到處救火，出了問題卻難以追責(zé)；新型建造模式下，質(zhì)量、安全、工期、環(huán)境等責(zé)任均轉(zhuǎn)移至施工總承包方，業(yè)主方項目管理的重點工作只是完成詳定義，并承擔(dān)建設(shè)手續(xù)、環(huán)境協(xié)調(diào)、資金保障等職責(zé)。從結(jié)果看，甲方管得少了，但管得好了。

項目二的不足之處

（1）工程定義文件的詳定義，由業(yè)主與設(shè)計公司、工程顧問公司共同完成，配合過程較為繁瑣。改進(jìn)方法為：由工程顧問公司統(tǒng)一完成，獨家承擔(dān)設(shè)計、定義及項目管理責(zé)任；或設(shè)計方由業(yè)主指定，但須由工程顧問公司管理。

（2）工程量清單仍然使用國家統(tǒng)一的定額化清單，計量計價工作繁瑣。改進(jìn)方法為：采用市場化清單。

（3）甲方集采并甲指的材料設(shè)備和專業(yè)工程偏多，增加了業(yè)主方的協(xié)調(diào)工作量。改進(jìn)方法為：編制材料說明書時，充分考慮開發(fā)商的供應(yīng)商短名單，全部材料設(shè)備及專業(yè)工程由承包商報價、采購。

（4）本項目實行信譽(yù)擔(dān)保、無預(yù)付款，業(yè)主方未要求承包商提供履約擔(dān)保。雖然合作過程、結(jié)果均較為理想，但作為一套可復(fù)制推廣的工程建設(shè)組織管理模式，必要的履約擔(dān)保必不可少。改進(jìn)方法為：承包商以履約保函方式提供工程擔(dān)保，工程顧問公司提供職業(yè)責(zé)任保險。

結(jié)語

經(jīng)過對兩個樣本項目的實施全過程，以及各項竣工指標(biāo)進(jìn)行比較，全過程咨詢模式下的項目二，相比碎片化模式的項目一，總體結(jié)果如下：

工程質(zhì)量明顯提高，小業(yè)主投訴顯著減少；

總造價降低26.04%，竣工結(jié)算時間縮短一年；

總工期縮短35%；

設(shè)計變更明顯減少；

業(yè)主方項目管理效率顯著提升，能夠做到廉潔自律。