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“有機(jī)式”全過程工程咨詢案例比較研究

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近日,國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》(發(fā)改投資規(guī)〔2019〕515號),正式拉開了房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)的大幕。業(yè)界最關(guān)心的是,文件如何落地?項目如何實操?本文結(jié)合“有機(jī)式”全過程工程咨詢理論,以兩個房屋建筑項目的全過程咨詢(管理)為實操樣本,進(jìn)行了比較案例研究,以供同行和業(yè)主單位參考。

樣本項目簡介

項目一:碎片化咨詢服務(wù)

某二線城市經(jīng)濟(jì)適用房(保障房)項目,項目業(yè)主為該市保障房建設(shè)管理部門。

項目概況為:普通裝修、直接入住、地上11層、無地下室、共5棟樓、建筑面積70343m2、部分一層為商鋪、層高2.9m、檐口高度35.5m、鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)、灰土擠密樁。

項目二:全過程咨詢服務(wù)

同一城市的另一個商品住宅小區(qū)項目,項目業(yè)主為某大型開發(fā)商的城市公司。與以上建設(shè)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)基本相同,也是普通裝修直接入住、地上11層、無地下室、共7棟樓、建筑面積57763m2、部分一層為商鋪、層高2.9m、檐口高度35.8m、鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)、灰土擠密樁。

工程范圍、內(nèi)容及裝修標(biāo)準(zhǔn)

本研究系同口徑比較,兩個項目的工程范圍、內(nèi)容、裝修標(biāo)準(zhǔn)基本相同。本研究報告對其口徑不一致處,均作了調(diào)整。工程范圍包括散水以內(nèi)的土建、裝飾、給排水、采暖、強(qiáng)電、弱電、消防、預(yù)埋套管、電梯等圖紙范圍內(nèi)所有內(nèi)容。

兩個項目的交房標(biāo)準(zhǔn)基本相同:公共部分、戶內(nèi)客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面均為陶瓷地磚,臥室為木地板;廚房、衛(wèi)生間、陽臺墻面為釉面磚,頂棚為埃特板吊頂,其余墻面均為乳膠漆墻面;門窗為塑鋼門窗(80系列);外墻為8mm厚聚合物水泥砂漿貼外墻面磚;飄窗窗臺石材,廚衛(wèi)間、陽臺潔具、燈具、廚柜、吊柜、浴簾浴桿、晾衣架等均安裝到位;水、暖、電設(shè)施為市場中端品牌;電梯為三菱品牌。

案例比較

咨詢內(nèi)容與服務(wù)模式比較

項目一、二咨詢內(nèi)容與服務(wù)模式比較,詳見表1。

 全過程工程咨詢

綜合結(jié)果比較

項目一、二綜合結(jié)果比較,詳見表2。

 全過程工程咨詢

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較

按平方米同口徑比較,項目二比項目一的竣工結(jié)算造價,降低約26.04%。詳細(xì)比對情況如下:

項目一:碎片化咨詢服務(wù),詳見表3??⒐そY(jié)算價為12946.28萬元,單方造價為1840.45元/m2,施工單位項目毛利潤約14%。其中,變更簽證2770.44萬元,占結(jié)算價的21.4%。

 全過程工程咨詢

項目二:全過程咨詢服務(wù),詳見表4。竣工結(jié)算價為7863.07萬元,單方造價1361.26元/m2,施工單位項目毛利潤約10%。其中,變更簽證僅481.19萬元,占結(jié)算價的6.12%。

 全過程工程咨詢

“有機(jī)式”全過程工程咨詢的理論框架

“有機(jī)式”理論的建立背景

碎片化咨詢體系下,由于交付成果即“圖、材、量、價、模”等的分體,以及“國家定額價+最高投標(biāo)限價”的存在,各種咨詢文件之間存在大量的錯、漏、碰、缺,導(dǎo)致業(yè)主項目成本加大。碎片化模式下,工程信息不能有效貫通,各種專業(yè)咨詢服務(wù)被割裂,與業(yè)主目標(biāo)難以形成合力,致使各責(zé)任主體方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任“漏”到業(yè)主身上,導(dǎo)致業(yè)主方項目管理離散化,各干系方關(guān)系混亂,項目質(zhì)量、成本、工期等目標(biāo)偏離預(yù)期。過去很長一段時間以來,項目管理、代建制無法解決這一問題,“1+N疊加式”全過程工程咨詢同樣不能從本質(zhì)上消除這些弊端。當(dāng)前,隨著“一帶一路”、建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn),對工程咨詢業(yè)提出了市場化、國際化需求,國際化的全過程工程咨詢呼之欲出。

“有機(jī)式”理論的基本框架

“有機(jī)式”全過程工程咨詢體系下,項目業(yè)主委托咨詢方(或工程顧問公司)編制精細(xì)化、復(fù)合型的工程定義文件,通過“先定義、后資審、最低評標(biāo)價中標(biāo)”的招采主線,將“圖、材、量、價、模”有機(jī)貫穿,減少錯、漏、碰、缺,通過建立價格競爭機(jī)制,降低工程總造價,理順招標(biāo)、造價、合同關(guān)系,明晰各干系方權(quán)責(zé),增進(jìn)多方信任,促使施工承包商自發(fā)地承擔(dān)起施工交付責(zé)任,工程顧問方承擔(dān)起工程咨詢管理顧問的責(zé)任,三者形成“鐵三角”的關(guān)系,共同實現(xiàn)“質(zhì)量優(yōu)、成本省、工期短、效率高”的項目目標(biāo)。“有機(jī)式”理論強(qiáng)調(diào),只有實行《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的“經(jīng)評審的最低價中標(biāo)”競價機(jī)制,才能倒逼工程定義文件做到精細(xì)化、復(fù)合型,即各種文件之間形成“有機(jī)式”的內(nèi)在聯(lián)系。同時,倒逼招標(biāo)工程量清單以“市場化清單”代替“定額化清單”,用企業(yè)自主報價代替按國家定額報價,實現(xiàn)由競爭決定造價。

“有機(jī)式”全過程工程咨詢,是咨詢方為建設(shè)業(yè)主提供的一種“置業(yè)顧問”式服務(wù)。其中,設(shè)計是主導(dǎo),策劃是先行,造價是靈魂,重點是工程定義文件,難點是設(shè)計過程的造價控制及造價市場化,焦點是施工招投標(biāo),落地點是招標(biāo)文件和施工合同。以設(shè)計為主導(dǎo),未必是以設(shè)計院為主導(dǎo)。但設(shè)計院處在項目前期階段,最先掌握業(yè)主的意圖,有多少錢,哪個方面愿意多花錢,如何少花錢、巧花錢,有天然的本位優(yōu)勢。事實上,“設(shè)計”是一個事件或過程,哪一家專業(yè)咨詢方的知識、能力,更能滿足業(yè)主需求,才可能成為全過程工程咨詢的牽頭方。

上述工程定義文件,是對業(yè)主意圖和需求的全面描述,是全過程工程咨詢服務(wù)的主要交付成果,包括設(shè)計圖紙、產(chǎn)品說明書、工程量清單、招標(biāo)文件等,由咨詢方編制,如圖1所示。工程定義文件精細(xì)化有3個標(biāo)準(zhǔn):公道、完整、清晰。實現(xiàn)“精細(xì)化”的方法主要包括:綜合尋優(yōu)、投資分解、圖量材價模復(fù)合優(yōu)化、材料咨詢、BIM等技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段。圖、量、材、價、模,是指設(shè)計圖紙、工程量清單、材料說明書、投資預(yù)算控制價(類似碎片化的最高投標(biāo)限價,但不公開)、BIM模型。

 全過程工程咨詢

“有機(jī)式”理論的幾個要點

“有機(jī)式”全過程工程咨詢理論落實“先定義、后資審、最低評標(biāo)價中標(biāo)”的具體機(jī)制為:真招標(biāo)、詳定義、早發(fā)布、嚴(yán)資審、慎封樣、強(qiáng)擔(dān)保、細(xì)評標(biāo)、最低評標(biāo)價中標(biāo)。

其中,承包商資格預(yù)審的原則為:熟悉、可靠、積極;承包商投標(biāo)報價的“兩難”心理為:高怕不中、低怕賠錢。

需要指出的是,“有機(jī)式”理論主張最低評標(biāo)價中標(biāo),為什么不會惡性低價搶標(biāo)呢?這是因為投標(biāo)前有詳定義、資審及封樣,評標(biāo)時有細(xì)評標(biāo),施工過程有履約擔(dān)保,竣工后有誠信評價。因此,施工方不會去惡性低價搶標(biāo),這是“有機(jī)式”全過程工程咨詢體系順利實施的關(guān)鍵。

國際上,建筑師與律師、醫(yī)師、會計師并稱為四大獨立職業(yè)人士。國際建筑師職業(yè)制度,在國內(nèi)被習(xí)慣稱為建筑師負(fù)責(zé)制,也就是房建領(lǐng)域的全過程工程咨詢。這里的建筑師是廣義上的,包括建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、設(shè)備工程師、造價工程師等,也屬于咨詢工程師的范疇。

“有機(jī)式”全過程工程咨詢的服務(wù)內(nèi)容

咨詢方與業(yè)主方的關(guān)系

項目二中,工程顧問公司接受業(yè)主方委托,依照“有機(jī)式”全過程工程咨詢理論,為其提供全過程咨詢(管理)服務(wù)。咨詢方雖然與業(yè)主方是委托—被委托的關(guān)系,但由于工程咨詢方通常兼具獨立性、專業(yè)性和準(zhǔn)司法性,因此它不是普通的“乙方”,而是顧問方。這種工程顧問服務(wù),不是代替業(yè)主方進(jìn)行項目管理,而是為業(yè)主提供專業(yè)、系統(tǒng)的顧問服務(wù),幫助業(yè)主方提升項目管理能力,共同實現(xiàn)業(yè)主項目目標(biāo)。

引進(jìn)工程顧問公司的“有機(jī)式”服務(wù)后,項目二的工程施工內(nèi)容全部承包給了一家施工承包商,咨詢方受業(yè)主方委托,對承包商實行合同管理、施工監(jiān)造。由此,業(yè)主方、咨詢方、承包商形成了“鐵三角”的關(guān)系。其中,咨詢方與業(yè)主方職責(zé)分明、互為支撐、工作界面清、目標(biāo)一致。咨詢方負(fù)責(zé)“出主意”,恪守本位,不代替業(yè)主方職責(zé),不僭越?jīng)Q策,業(yè)主方給予咨詢方有限信任,甚至在某些方面授予其行使否決權(quán)。這種顧問關(guān)系具有私人屬性、不宜招標(biāo)。初次,可通過競爭性磋商確定,宜長期雇傭,雙方類似古代的“雇主—師爺”關(guān)系。顯然,這種管理模式完全不同于監(jiān)理、項目管理、代建制。

這種模式下,工程顧問公司應(yīng)向業(yè)主方提供職業(yè)責(zé)任保險。與國際模式一致,保險公司將向業(yè)主授予工程顧問公司更多的信任和權(quán)力,提供信譽(yù)評估和保證。

咨詢方的服務(wù)內(nèi)容

工程顧問公司需擁有具備高度職業(yè)道德的“五懂”型咨詢工程師團(tuán)隊,建立清晰、實用的全過程項目管理系統(tǒng)及平臺。根據(jù)“有機(jī)式”理論體系,工程顧問公司提供的咨詢服務(wù)內(nèi)容可分為標(biāo)前顧問、標(biāo)后顧問兩個階段,如圖2所示。

 全過程工程咨詢

標(biāo)前顧問

(1)策劃可研:完成項目策劃、可研論證等項目前期手續(xù)。

(2)承擔(dān)設(shè)計(或指導(dǎo)設(shè)計):工程顧問公司可直接承擔(dān)設(shè)計業(yè)務(wù),或指導(dǎo)業(yè)主另行確定的設(shè)計公司的設(shè)計文件達(dá)到“有機(jī)式”理論的要求。

(3)編制《材料說明書》:根據(jù)《建筑法》第五十七條,設(shè)計師不能在圖紙中指定單一品牌產(chǎn)品。但是,可在《材料說明書》中為業(yè)主方推薦三個同檔次品牌,作為承包商投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。

(4)編制《招標(biāo)工程量清單》:目前可依據(jù)現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范(GB50500-2013)》、?。ㄊ校┯媰r規(guī)則消耗量定額等,也可執(zhí)行港式清單或其他清單模式。根據(jù)市場價編制投資控制價(標(biāo)底),但不公布。

(5)編制《施工招標(biāo)文件》:包含《招標(biāo)用施工組織設(shè)計》。

(6)BIM顧問:指導(dǎo)設(shè)計文件符合有機(jī)式全過程咨詢要求,對“圖、材、量、價”文件進(jìn)行BIM化、實用化復(fù)合建模。

(7)編制《業(yè)主方工程項目管理方案》:包含《施工臨建設(shè)計》。

(8)編制工程定義文件:對上述各種定義文件進(jìn)行復(fù)合會審,形成基于BIM的復(fù)合型《工程定義文件》(附招標(biāo)封樣),準(zhǔn)備發(fā)標(biāo)。發(fā)包前編制這些復(fù)雜的工程定義文件,需要一定的時間,但磨刀不誤砍柴工。

(9)招標(biāo)顧問:為業(yè)主方提供包括公告、資審、發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等全部招標(biāo)活動的咨詢顧問服務(wù),這種顧問不同于傳統(tǒng)的招標(biāo)代理

標(biāo)后顧問

(1)合同管理及過程造價管控:合同管理,包括全過程造價管控、工程款撥付審核、設(shè)計變更審核、決算核對等與合同有關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理。

(2)工程監(jiān)理:包括現(xiàn)場質(zhì)量、安全、環(huán)境、文明工地、進(jìn)度等管理,也稱作監(jiān)造管理或設(shè)計監(jiān)理。

(3)配合、參與項目后評估。

需要說明的是,項目手續(xù)、土地、環(huán)境等協(xié)調(diào)管理工作靈活多變,外部性較強(qiáng),宜歸入業(yè)主方項目管理職能,由業(yè)主方負(fù)責(zé),工程顧問公司可以協(xié)助。

項目二成果的形成機(jī)制

先定義

(1)做好詳定義:項目立項后,建設(shè)業(yè)主決定實施全面預(yù)算管理,實行真招標(biāo)及真正的施工總承包,即希望借助工程顧問,選擇價格低、工期短、質(zhì)量承諾優(yōu)、履約能力強(qiáng)的承包商,減少平行分包和工程肢解。具體做法是:拿到施工圖后、招標(biāo)前,投入大量精力、人力,采用價值分配、復(fù)合會審等技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段,編制精細(xì)化、復(fù)合式的工程定義文件,耗時四個月。評估總結(jié)發(fā)現(xiàn):這個時間投入是十分必要的,為縮短工期、減少變更、讓承包商專注工程質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。

(2)解決“材差”問題:為了杜絕暫定價及認(rèn)質(zhì)認(rèn)價,材料說明書及招標(biāo)文件規(guī)定,A類材料設(shè)備由開發(fā)商在標(biāo)前實行集團(tuán)采購,如木地板、地磚、內(nèi)外墻瓷片等,然后實行甲指;B類材料明確規(guī)格型號及三個同檔次品牌,承包商在此基礎(chǔ)上自主報價,如電纜、電線、開關(guān)、燈具、閥門、衛(wèi)生潔具、門窗等;C類材料完全自主報價,如鋼材、混凝土、防水材料、保溫材料、地材等。甲方指定品牌范圍材料,發(fā)包方提前做好材料封樣,材料進(jìn)場時嚴(yán)格按樣驗收。

(3)解決“量差”問題:投標(biāo)交易階段,3個投標(biāo)企業(yè)各自計算工程量,與發(fā)包方公開核對,共同確定一個公認(rèn)的清單工程量,作為各投標(biāo)人報價的依據(jù),結(jié)算時只計算變更工程量。

(4)該工程散水范圍之內(nèi),從挖土至精裝修交工的全部工程內(nèi)容,業(yè)主方除部分甲方指定材料設(shè)備外,再無其他任何平行分包等肢解行為,是真正的施工總承包。

(5)保證工程款支付:該項目無預(yù)付款,不墊資,按月進(jìn)度90%付款,免除施工方對資金的后顧之憂。

后資審

提前3個月公開發(fā)布報名信息,做到早發(fā)布。招標(biāo)方甚至親自約訪當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的承包商,說明本模式的優(yōu)勢和具體做法、懇請合作。按照“熟悉、可靠、實力”的原則,通過反復(fù)溝通,多次淘汰,選擇三家真正理解業(yè)主方項目管理模式、愿意進(jìn)行競爭性報價的施工總承包企業(yè)。從報價結(jié)果看,中標(biāo)的最低價比另外兩家低約2%—3%,價格競爭較為激烈,中標(biāo)價對發(fā)包方較為理想,施工方的最終毛利率僅為10%,也證實了這一點。

最低評標(biāo)價中標(biāo)

在詳定義、嚴(yán)資審、慎封樣的基礎(chǔ)上,該項目評標(biāo)時間達(dá)10天,做到了細(xì)評標(biāo)。通過反復(fù)的清標(biāo)、詢標(biāo)、承諾,保證投標(biāo)報價口徑統(tǒng)一,評標(biāo)過程公平、公正,排除了圍標(biāo)的可能性,剔除了可能存在的不平衡報價。施工過程雖然沒有履約擔(dān)保,但甲乙雙方均自覺嚴(yán)格履約,整個施工過程未出現(xiàn)任何失信行為。未中標(biāo)單位對評定標(biāo)結(jié)果也十分認(rèn)可。

效率高

新型管理模式下,業(yè)主方抓住詳定義這一關(guān)鍵,將全部材料設(shè)備及專業(yè)工程通過招標(biāo)機(jī)制承包給施工方,自己只負(fù)責(zé)按樣品驗收,堵住了材差、量差、定額子目不平衡利潤、惡意索賠、惡意變更的“后門”,打開了管理費、利潤的“前門”,從機(jī)制上杜絕了材料或?qū)I(yè)工程尋租行為的發(fā)生,各級管理人員也能廉潔奉公,項目各干系方均決策快、效率高。各方誠信履約、自律自愛,基本杜絕了拉關(guān)系、人情材料等現(xiàn)象,工地文化和諧健康、文明有序。

業(yè)主方管理能力提升

傳統(tǒng)管理模式下,建設(shè)業(yè)主既是投資方,也是建造商。甲方與乙方、設(shè)計與施工、專業(yè)承包與總包,總是混為一談、責(zé)任不清,業(yè)主方管理部門自然成了“消防隊”,到處救火,出了問題卻難以追責(zé);新型建造模式下,質(zhì)量、安全、工期、環(huán)境等責(zé)任均轉(zhuǎn)移至施工總承包方,業(yè)主方項目管理的重點工作只是完成詳定義,并承擔(dān)建設(shè)手續(xù)、環(huán)境協(xié)調(diào)、資金保障等職責(zé)。從結(jié)果看,甲方管得少了,但管得好了。

項目二的不足之處

(1)工程定義文件的詳定義,由業(yè)主與設(shè)計公司、工程顧問公司共同完成,配合過程較為繁瑣。改進(jìn)方法為:由工程顧問公司統(tǒng)一完成,獨家承擔(dān)設(shè)計、定義及項目管理責(zé)任;或設(shè)計方由業(yè)主指定,但須由工程顧問公司管理。

(2)工程量清單仍然使用國家統(tǒng)一的定額化清單,計量計價工作繁瑣。改進(jìn)方法為:采用市場化清單。

(3)甲方集采并甲指的材料設(shè)備和專業(yè)工程偏多,增加了業(yè)主方的協(xié)調(diào)工作量。改進(jìn)方法為:編制材料說明書時,充分考慮開發(fā)商的供應(yīng)商短名單,全部材料設(shè)備及專業(yè)工程由承包商報價、采購。

(4)本項目實行信譽(yù)擔(dān)保、無預(yù)付款,業(yè)主方未要求承包商提供履約擔(dān)保。雖然合作過程、結(jié)果均較為理想,但作為一套可復(fù)制推廣的工程建設(shè)組織管理模式,必要的履約擔(dān)保必不可少。改進(jìn)方法為:承包商以履約保函方式提供工程擔(dān)保,工程顧問公司提供職業(yè)責(zé)任保險。

結(jié)語

經(jīng)過對兩個樣本項目的實施全過程,以及各項竣工指標(biāo)進(jìn)行比較,全過程咨詢模式下的項目二,相比碎片化模式的項目一,總體結(jié)果如下:

工程質(zhì)量明顯提高,小業(yè)主投訴顯著減少;

總造價降低26.04%,竣工結(jié)算時間縮短一年;

總工期縮短35%;

設(shè)計變更明顯減少;

業(yè)主方項目管理效率顯著提升,能夠做到廉潔自律。


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